Une société HLM a fait construire un ensemble immobilier comprenant vingt-quatre chambres et seize appartements pour personnes âgées. Les travaux ont été réceptionnés le 30 décembre 2016, avec réserves.

Dès le 4 juillet 2017, soit quelques mois après l’ouverture de la résidence au public, des infiltrations d’eau répétées ont été constatées dans de nombreuses parties du bâtiment, touchant aussi bien les parties communes que les chambres occupées par des résidents.

Malgré de multiples déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage et des mises en demeure adressées à l’entreprise de toiture, les désordres ont persisté et se sont aggravés. Un expert judiciaire a conclu, dans son rapport définitif du 9 novembre 2022, à des malfaçons généralisées affectant l’ensemble des toitures-terrasses, rendant le bâtiment impropre à sa destination.

En parallèle, la société exploitante de la résidence avait décidé dès 2019 de placer les loyers sous séquestre notarial en raison de la persistance des infiltrations, puis a cessé de les verser à la société HLM compter de septembre 2020 jusqu’à la reprise complète de l’étanchéité, effectivement réalisée en octobre 2021.

Le cabinet a assigné les intervenants devant le Tribunal judiciaire.

Le Tribunal a retenu la responsabilité décennale de l’ensemble des intervenants à l’acte de construire sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Les désordres affectant les toitures-terrasses présentent indéniablement un caractère décennal.

Les assureurs des constructeurs ont été condamnés à verser à notre cliente la somme de 270 992,56 euros au titre du coût de réfection complète de l’étanchéité, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La situation locative a également donné lieu à un contentieux croisé. Les loyers consignés chez un notaire s’élevaient à 323 676,89 euros.

Le Tribunal a retenu que la SA HLM n’avait pas rempli ses obligations de délivrance conforme du fait de la persistance des infiltrations (article 1719, 3° du Code civil). En conséquence, elle a été condamnée avec son assureur (à hauteur de 75 %) à verser à la Sarl exploitante la somme de 109 384,43 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance de louer les logements affectés.

En contrepartie, la société exploitante a été condamnée à restituer à notre cliente la somme de 214.292,46 euros au titre des loyers non acquittés.

Tribunal judiciaire de Privas, 12 mars 2026, RG 26/00566