La Cour d’appel de Grenoble a rendu, le 23 septembre 2025, un arrêt important en matière de responsabilité notariale. La juridiction confirme la condamnation d’une étude notariale qui avait rédigé une promesse de vente sans avoir procédé aux vérifications nécessaires concernant une servitude figurant sur un plan annexé.

Les acquéreurs, qui étaient représentés et défendus par le Cabinet Champauzac, avaient signé une promesse unilatérale de vente pour un terrain à bâtir. L’acte contenait une condition suspensive claire : il devait être établi qu’aucune servitude ne grève le terrain, condition déterminante pour l’opération immobilière envisagée. Or, le plan de bornage annexé à la promesse mentionnait explicitement une « servitude de passage » de quatre mètres, ce qui avait éveillé les inquiétudes des acquéreurs.

Malgré ces alertes, l’étude notariale n’a pas mené de recherches suffisantes pour établir l’origine et la réalité de ce tracé. Quelques mois plus tard, un voisin s’est effectivement prévalu d’anciens actes notariés pour revendiquer un droit de passage. La vente n’a jamais pu aboutir, et les acquéreurs se sont retrouvés avec des frais engagés en pure perte (étude de sol, maîtrise d’œuvre, dépôt de permis de construire).

Le Tribunal judiciaire de Valence, puis la Cour d’appel de Grenoble, ont retenu que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et de vérification. La cour souligne que les annexes à un acte ne peuvent pas être considérées comme de simples documents accessoires : lorsqu’un plan fait apparaître une servitude, le notaire doit interroger le géomètre, vérifier la chaîne des titres et examiner la publicité foncière. L’absence de telles diligences a causé aux acquéreurs un préjudice particulier, qualifié de perte de chance d’éviter la signature et les dépenses subséquentes. L’indemnisation a été fixée à 80 % du montant des frais engagés, ce pourcentage traduisant l’évaluation de la probabilité que les acquéreurs n’auraient pas signé si l’information avait été correctement vérifiée et portée à leur connaissance.

Enseignements pour les professionnels

Cet arrêt rappelle plusieurs points essentiels à la pratique notariale.
Tout d’abord, les plans annexés ne sont jamais de simples illustrations. Toute mention graphique relative à une « servitude », une « emprise », un « chemin » ou une « bande de desserte » doit entraîner des investigations actives : interroger le géomètre, contrôler la publicité foncière, rechercher les titres anciens, et même procéder à des vérifications sur le terrain si nécessaire.

Ensuite, la condition suspensive d’absence de servitudes doit être rédigée de façon opérationnelle. Elle doit viser aussi bien les servitudes apparentes que non apparentes et permettre de couvrir le risque d’un différend ultérieur avec un voisin se fondant sur des actes anciens.

S’il subsiste un doute sérieux, le notaire doit privilégier un report de la signature, la signature d’un avenant prévoyant la purge de la difficulté, ou encore une mise en conformité des plans (rectification motivée du tracé).

Il faut aussi souligner que les clauses de transfert de risque aux acquéreurs n’ont aucune efficacité lorsque le manquement du notaire à ses obligations essentielles est antérieur. En outre, la traçabilité du conseil est indispensable : les courriels, notes, consultations (CRIDON, géomètre) et comptes rendus doivent être établis avant la signature et conservés dans le dossier.

Cet arrêt peut être traduit en une véritable méthodologie pour sécuriser les promesses de vente de terrains à bâtir :

  • – analyser systématiquement tous les plans annexés (bornage, lotissement, plan de masse) ;
  • – identifier toute mention d’emprise, de servitude ou de desserte et en vérifier la réalité auprès du géomètre ;
  • – reconstituer la chaîne des titres et contrôler la publicité foncière ;
  • – examiner l’existence d’accès alternatifs et la question d’un éventuel état d’enclave ;
  • – adapter la rédaction des conditions suspensives, notamment sur les délais et pièces à produire ;
  • – formaliser et tracer par écrit l’information donnée aux parties ;
  • – refuser de procéder à la signature tant que subsiste un doute sérieux.

Conseils aux acquéreurs et aménageurs

Pour les acquéreurs, la prudence impose de demander que l’absence de servitudes affectant la constructibilité et l’accès soit vérifiée et attestée par le notaire avant toute signature. Il convient également de lire attentivement les annexes graphiques : la simple mention d’un tracé de servitude doit alerter et, le cas échéant, conduire à suspendre la signature. Enfin, il est conseillé de n’engager les frais importants (étude de sol, maîtrise d’œuvre, dépôt de permis) qu’après avoir purgé les éventuelles incertitudes.

Cour d’appel de Grenoble, 23 septembre 2025, RG 24/01285