Vous avez acheté votre habitation à un particulier et vous découvrez par la suite des vices graves : par exemple, défaut d’étanchéité du garage, problèmes électriques de non-conformité… Ces vices n’étaient pas apparents lors de la vente, pour le profane en matière de construction que vous êtes (comme d’ailleurs la quasi-totalité des acquéreurs).
Votre vendeur se réfugie derrière la clause habituelle de tous les contrats de vente notariés : n’étant pas un professionnel de l’immobilier et de la construction, il n’est pas tenu à la garantie des vices cachés. Mais il connaissait les problèmes graves de l’habitation : il avait fait par exemple des déclarations de sinistre à son assurance pour dégâts des eaux ou des désordres électriques. Il avait simplement omis de vous les déclarer, pour éviter de vous dissuader d’acquérir son bien.
Comment le savoir ? Si vous avez lancé une procédure, il faut notifier un acte de sommation de communiquer à la partie adverse et/ou le cas échéant en sollicitant le juge pour qu’il contraigne par exemple l’assureur du vendeur à vous communiquer toutes ses déclarations de sinistre et les indemnisations reçues. Vous pouvez également produire des attestations de témoins.
Dans ce cas-là, ce défaut d’information obligatoire, en vertu du Code Civil, vous permet d’invoquer un vice du consentement (si vous aviez été correctement informé, vous ne vous seriez pas rendu acquéreur ou vous auriez demandé une diminution du prix) et de voir votre vendeur tenu à la garantie des vices cachés, malgré la clause figurant dans l’acte. C’est un principe de loyauté qui est mis en œuvre. Si, dès le début des problèmes, vous avez lancé une procédure d’expertise judiciaire (pas une expertise privée, attention), la garantie des vices cachés doit être mise en œuvre judiciairement dans un délai de 2 ans à compter de la connaissance du vice, à peine de prescription.
Ce délai est désormais suspendu pendant toute la durée de l’expertise judiciaire, et encore 6 mois après, en vertu d’un arrêt très important de la Cour de cassation rendu en juillet 2023. Cela permet ainsi d’invoquer des vices cachés révélés a posteriori, par exemple lors de l’expertise, sans être enfermé dans le délai de 2 ans qui est court. Bien entendu, si votre vendeur est un particulier, il faudra prouver qu’il connaissait ces vices et qu’il a manqué à son devoir d’information. Mais si vous avez acheté votre habitation à un professionnel de l’immobilier (promoteur, constructeur, SCI), ce dernier est tenu à la garantie des vices cachés. Il ne peut s’en exonérer par une clause spécifique dans l’acte de vente. Vous n’avez pas à prouver qu’il vous avait mal informé. Il faut juste démontrer que les vices n’étaient pas apparents lors de la vente.
Ainsi, en cas d’achat à un professionnel, l’intérêt de la suspension du délai de prescription de 2 ans de la garantie des vices cachés par le vendeur, pendant une expertise judiciaire ou une médiation judiciaire, est encore plus évident.