Le 13 juillet 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt majeur en matière de lotissement et d’exécution forcée des obligations contractuelles concernant l’affaire numéro 21-16407.

Dans un lotissement, un couple de propriétaires sollicitait la démolition d’un immeuble collectif édifié par une SCI voisine au motif que la construction violait le cahier des charges du lotissement. La cour d’appel avait refusé la démolition en considérant qu’elle constituerait une sanction manifestement disproportionnée au regard du préjudice invoqué qui consistait en un simple désagrément subjectif sans absence de perte de vue ou de vis-à-vis. Elle avait préféré accorder 20 000 euros de dommages et intérêts.

La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond et affirme avec force un principe désormais central selon lequel même en cas de violation du cahier des charges, le juge peut refuser l’exécution en nature par démolition si celle-ci entraîne une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et l’avantage pour le créancier. Autrement dit, la démolition n’est plus automatique et elle doit passer l’épreuve du principe de proportionnalité.

En revanche, la Cour casse partiellement l’arrêt sur un autre point concernant la réduction de responsabilité du maître d’œuvre au motif que la SCI aurait eu une compétence professionnelle en construction. La Cour rappelle qu’on ne peut qualifier un acteur de professionnel de la construction sans caractériser précisément ses compétences techniques spécifiques.

Premièrement, le principe établit que le propriétaire victime d’une violation du cahier des charges conserve le droit de demander la démolition.

Deuxièmement, la limite précise que ce droit n’est pas absolu car si la démolition apparaît manifestement disproportionnée, elle peut être refusée.

Dans cette affaire, l’immeuble collectif était déjà construit et occupé, il n’y avait pas d’atteinte concrète majeure ni perte de vue ni vis-à-vis, seulement un simple ressenti négatif des voisins. La démolition aurait constitué une sanction excessive au regard du préjudice réel. La solution proposée consiste en une substitution de dommages et intérêts à l’exécution en nature.

Cette décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle claire où la Cour de cassation introduit progressivement une logique de proportionnalité dans l’exécution forcée des obligations contractuelles. L’objectif consiste à éviter des sanctions radicales lorsque le trouble causé demeure limité. La démolition, longtemps perçue comme une conséquence quasi-automatique en matière de lotissement, devient désormais une mesure encadrée par l’équilibre des intérêts en présence.

Le respect du cahier des charges reste impératif mais la sanction dépendra désormais d’une analyse concrète du préjudice. Le juge apprécie l’équilibre entre le coût et les conséquences de la démolition d’une part et l’intérêt réel du demandeur d’autre part. Le principe de proportionnalité devient un outil structurant du contentieux immobilier.