Quand une famille détient un bien immobilier en démembrement – par exemple, des parents usufruitiers et des enfants nus-propriétaires – la vente du bien pose souvent une question délicate : que faire de l’argent de la vente ?

Plutôt que de se partager le capital, une solution astucieuse consiste à placer le produit de la vente dans un contrat de capitalisation démembré. Ce montage permet de continuer le même schéma patrimonial, tout en offrant des avantages fiscaux intéressants.

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits :

  • – l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien et d’encaisser les revenus (par exemple, habiter la maison ou toucher les loyers)
  • – la nue-propriété, qui correspond à la “propriété différée” : le nu-propriétaire attend la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété

C’est une solution souvent utilisée dans les familles : les parents conservent un revenu, les enfants récupèrent à terme le capital.

Lorsqu’un bien démembré est vendu, il est possible de réemployer la somme obtenue dans un contrat de capitalisation, lui aussi démembré.


Concrètement :

  • – l’usufruitier touche les revenus financiers (intérêts, rachats partiels…)
  • – le nu-propriétaire garde son droit sur le capital, mais ne récupère la pleine propriété qu’au décès de l’usufruitier

On “transpose” donc le démembrement de l’immobilier vers un placement financier.

Deux règles sont essentielles :

  1. – L’acte de démembrement doit prévoir une clause de réemploi, qui autorise le placement de la somme après une vente ;
  2. – Une convention de démembrement doit être rédigée pour préciser qui gère le contrat et comment sont répartis les droits.

Exemples concrets :

La maison familiale
Monsieur et Madame, 70 ans, ont donné la nue-propriété de leur maison à leur fille Claire et gardent l’usufruit.
Ils vendent la maison 500 000 € et placent cette somme dans un contrat de capitalisation démembré.

  • Les parents perçoivent les revenus du contrat.
  • Claire récupérera le capital à leur décès, sans droits de succession.

L’immeuble locatif
Deux enfants possèdent la nue-propriété d’un appartement, leur père en a l’usufruit et touche les loyers.
Après la vente de l’immeuble pour 300 000 €, la somme est placée sur un contrat de capitalisation démembré.

  • – Le père continue à percevoir des revenus financiers (au lieu des loyers)
  • – Les enfants deviendront pleins propriétaires du contrat après son décès

Avantages :

  • – Éviter de partager immédiatement le prix de vente ;
  • – Maintenir le même équilibre : revenus pour l’usufruitier, capital différé pour le nu-propriétaire ;
  • – Sortir le patrimoine de l’assiette IFI (impôt sur la fortune immobilière) ;
  • – Transmission optimisée : pas de droits de succession sur le contrat au décès de l’usufruitier.

Limites :

  • – Cela nécessite que le réemploi ait été prévu dès le départ dans l’acte de démembrement du bien immobilier (ou réintroduire une clause de réemploi par avenant notarié) ;
  • – Les placements financiers sont moins tangibles que l’immobilier ;
  • – Il est important de conclure une convention de démembrement du contrat de capitalisation bien rédigée pour éviter les tensions.

Et la fiscalité ?

  • – Les revenus du contrat sont imposés uniquement chez l’usufruitier (flat tax de 30 % ou barème progressif) ;
  • – Le contrat de capitalisation n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, contrairement à l’immeuble ;
  • – Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du contrat, sans droits de succession supplémentaires.

Réemployer la vente d’un bien immobilier démembré dans un contrat de capitalisation est une solution qui permet de préserver les droits de chacun tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. À condition de bien préparer l’opération sur le plan juridique, c’est une stratégie patrimoniale à la fois simple et efficace pour les familles.