Détenir un bien immobilier en démembrement (usufruit d’un côté, nue-propriété de l’autre) est une solution classique pour préparer sa succession. Mais que se passe-t-il en cas de vente ?

L’astuce consiste à réemployer le produit de la cession dans un contrat de capitalisation démembré.

• – Côté IFI : le bien immobilier vendu sort de l’assiette taxable. Le contrat de capitalisation n’entre pas dans l’IFI, ni pour l’usufruitier, ni pour le nu-propriétaire.

• – Côté succession : l’usufruitier continue de percevoir les revenus financiers (intérêts, rachats partiels), tandis que le nu-propriétaire attend la pleine propriété. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint naturellement et le nu-propriétaire récupère le contrat en pleine propriété… sans droits de succession supplémentaires.

Résultat : un double gain fiscal, suppression de l’IFI et transmission optimisée.

L’acte initial de démembrement doit prévoir une clause de réemploi et une convention de démembrement sera mise en place pour encadrer la gestion du contrat.