En ces périodes de restriction du crédit bancaire et de hausse des taux, la vente à paiement échelonné peut retrouver les faveurs des vendeurs et des acquéreurs, pour peu qu’ils soient correctement informés des avantages du dispositif contractuel et de la manière d’en annuler les risques.
En pratique, le vendeur d’une maison (ou d’un local commercial ou artisanal) peut rencontrer des difficultés à trouver un acquéreur qui ne soit pas susceptible de différer son projet en raison de taux prohibitifs ou de demandes du banquier d’un apport personnel conséquent.
La vente avec crédit-vendeur immobilier est une vente classique qui emporte ainsi immédiatement transfert de propriété à l’acquéreur, mais qui comporte une clause particulière quant au versement du prix. La vente à terme est en réalité un achat à crédit. Le prix n’est pas payé en une seule fois au moment de la signature de l’acte notarié, mais il est échelonné dans le temps, assorti le cas échéant d’intérêts à taux fixe (ou variable en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction par exemple).
Le contrat de vente assure un paiement certain et échelonné au vendeur, qui s’étire en moyenne sur dix à vingt ans.
Vendeur et acquéreur doivent s’entendre sur le montant des mensualités, la durée des versements et, éventuellement, la détermination d’un "bouquet" qui sera réglé lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. C’est d’ailleurs à cette date que s’effectue le transfert de propriété à l’acquéreur. Il faut également correctement évaluer la valeur du bien immobilier.
Le vendeur se protègera contre les risques d’impayés en prévoyant l’inscription de son privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire permettant, en cas d’incident de paiement, d’annuler la vente et de récupérer son bien. Il peut également prévoir la caution d’une tierce personne qui s’engage à régler les échéances à la place de l’acquéreur défaillant.
La vente à terme présente ainsi des intérêts tant du point de vue du vendeur, que du côté de l’acquéreur.
Le vendeur bénéficie d’un revenu non imposable. L’administration fiscale ne considère pas ces paiements échelonnés comme des revenus fonciers mais comme une vente classique avec un financement particulier.
En cas de décès, les héritiers du vendeur continueront à percevoir les mensualités jusqu’à la date fixée au contrat.
Cependant, il convient de distinguer deux postes de revenu imposable potentiels pour le vendeur :
- la plus-value immobilière calculée en faisant la somme du capital versé au moment de la vente ainsi que le cumul des mensualités (hors intérêt). De ce résultat, il faut retrancher le prix d’acquisition (augmenté éventuellement des frais d’acquisition) ;
- le cas échéant, les intérêts pratiqués par le vendeur sur le crédit consenti à l’acheteur. Ils sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers (flat tax à 30 %). À noter qu’il peut être fiscalement intéressant de ne pas pratiquer d’intérêts et de préférer gonfler le prix de vente à la place (ce qui revient au même financièrement).
De son côté, l’acquéreur n’a pas besoin de recourir à un crédit immobilier et de s’acquitter des frais correspondants pour devenir propriétaire. Il bénéficie d’une disposition rapide du bien : le cessionnaire peut jouir de son bien dès la signature de la vente. Il peut ainsi emprunter auprès d’une banque pour faire des travaux. Mais comme indiqué plus avant, si la banque prend une hypothèque ou inscrit un privilège de deniers, cette garantie viendra en second rang, ne pouvant primer le privilège du vendeur.
La prévisibilité des versements est aussi intéressante : la durée de l'engagement est fixée à l'avance dans un contrat, permettant ainsi à l'acquéreur d'anticiper ceux à venir.
Le principal problème est de rassurer le vendeur : il faut lui apporter des garanties juridiques en cas de non-paiement des échéances ou de revente du bien par l’acquéreur.
La garantie du vendeur réside dans l’inscription de son privilège de vendeur avec la clause résolutoire, qui est publié au service de publicité foncière et qui prime tous les autres créanciers : c’est une garantie de premier rang.
Ce privilège est rédigé dans l’acte notarié de vente.
Le privilège de vendeur est la première garantie du paiement de la partie du prix payé par mensualités. En cas d’incident de paiement, des mensualités et de concurrence avec d’autres créanciers, le vendeur sera privilégié.
Le privilège porte exclusivement sur le bien immobilier objet de la vente. Il lui accorde ainsi la première place aux rangs des différents créanciers.
En ce sens, en cas de revente du bien immobilier pour payer les créances, le vendeur qui n’a pas encaissé la totalité de son prix de vente, deviendrait prioritaire aux autres créanciers. Il pourrait recouvrir en priorité le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier.
Ce privilège est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte de vente. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. En conséquence, le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au même registre que la mention de la vente (et donc du propriétaire du bien immobilier) : au registre des hypothèques.
Cette protection qu’apporte le privilège de vendeur se double d’une garantie qui décourage tout non-paiement des échéances mensuelles : la clause résolutoire.
La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement des échéances mensuelles. En ce sens, si elle est appliquée, elle permettrait au vendeur de redevenir propriétaire de son bien immobilier. Il conserverait également tous les paiements déjà versés.
De quoi contraindre le débiteur (l’acquéreur) de payer chaque mois à l’échéance exacte.
Bien entendu, l’application de cette clause est encadrée : un délai de 30 jours est à respecter et une procédure de mise en demeure (par commissaire de justice) doit également être respectée. L’ensemble étant prévu dans l’acte de vente.
A défaut de régularisation dans le délai imparti, le vendeur peut récupérer la propriété du bien .
Modèle de clauses :
PRIVILEGE DE VENDEUR - ACTION RESOLUTOIRE
A la sûreté et garantie du paiement du solde du prix de la présente vente, en principal, et de tous intérêts, frais et accessoires, évalués pour les besoins de l’inscription à prendre à vingt pour cent (20%), ainsi que de l’exécution des charges et conditions de la présente vente, les BIENS immobiliers présentement vendus demeureront affectés par le privilège spécial réservé au profit du VENDEUR indépendamment de l’action résolutoire également expressément réservée au profit du VENDEUR.
Pour assurer le rang de ce privilège et le droit à l’action résolutoire, inscription de ce privilège avec réserve de l’action résolutoire sera requise au Service de la Publicité Foncière compétent, dans un délai d’un (1) mois à compter de ce jour, lors de la publication des présentes, au profit du VENDEUR, conformément à l’article 2379 du Code civil.
Cette inscription de privilège de vendeur sera prise avec effet jusqu’à une date expirant douze (12) mois après la date du dernier versement de la fraction du prix payable à terme.
CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile élu par l’ACQUEREUR et indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de la présente clause.
Le bénéfice de cette clause résolutoire sera maintenu en cas d’ouverture postérieure d’une procédure collective de l’ACQUEREUR.
Par suite, l’expulsion pourra être prononcée par simple ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’ensemble immobilier.