Un particulier conclut un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur pour la réalisation d’une maison d’habitation. Le chantier arrive à son terme et le constructeur notifie le dernier appel de fonds en application de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation.
Le client a toutefois des doutes sur la qualité et la nature des travaux réalisés dans le cadre de son CCMI. Le client étant un profane en matière de construction, comme la grande majorité des particuliers, il lui est impossible de savoir si la construction a été réalisée dans les règles de l’art.
Etape 1 : Il souhaite tout de même absolument prendre possession de sa maison d’habitation qui vient d’être achevée, et dont il rembourse déjà le prêt immobilier. Dans cette situation, par application de l’article 1792-6 du code de la construction, le client (maître d’ouvrage) peut provoquer la réception en notifiant sa demande au constructeur par courrier recommandé.
Il faudra par principe qu’il règle 95 % du prix des travaux et qu’il consigne le cas échéant les 5 % restants, afin de se prémunir d’éventuelles réserves concernant les vices apparents à la réception. Cela est tout à fait classique en la matière.
La réception est opérée et le procès-verbal de réception est signé avec le constructeur, avec réserves le cas échéant.
Cette première étape franchie, les choses sérieuses commencent.
Etape 2 : après réception, le véritable enjeu concerne les vices « non apparents », c’est-à-dire ceux qui ne pouvaient pas être constatés visuellement ou qui n’étaient pas connus du client.
Ces vices peuvent être indemnisés au titre de la garantie décennale (art. 1792 du code civil), dès lors qu’ils n’étaient pas connus du maître d’ouvrage.
Si les vices étaient connus à la réception (information écrite du constructeur, de l'architecte ou d'un bureau de contrôle par exemple), il s’agit de « vices apparents » qui devaient faire l’objet de réserves à la réception.
Notre conseil : si vous continuez à avoir des doutes, et seulement après que la réception a été réalisée, il faut mandater un expert en bâtiment afin qu’il constate notamment s’il existe des vices « non apparents » concernant le terrassement ou le gros œuvre dont les fondations, la structure de l’ouvrage, le respect des normes parasismiques (insuffisance de ferraillage, par exemple), ou encore le respect de l’étude géotechnique.
L’expert en bâtiment rendra une première analyse et donnera son avis sur l’existence de désordres éventuels.
Sur la base de ce rapport succinct, qui sera mis en parallèle à l’analyse du contenu de la notice descriptive et des engagements contractuels du constructeur en CCMI, une première conclusion pourra être tirée.
S’il s’avère que les travaux ne sont pas conformes et qu’ils sont susceptibles d’affecter la solidité du bâtiment ou de le rendre impropre à sa destination, il est fortement recommandé de lancer une expertise judiciaire devant le Tribunal judiciaire pour mettre au jour ces désordres de nature décennale. L’objectif final est d’être indemnisé par les entreprises et leurs assureurs.