La première question qui se pose est celle de la tentation insoutenable de réhabiliter une vieille grange en pierres de pays à la toiture en ardoise, située en plein bois ou dans une jolie clairière à Désaignes, en haute Ardèche. La grange était, par définition depuis son édification au 19ème siècle, à usage agricole et le changement de destination (le passage de la destination agricole à l’usage d’habitation) impose une autorisation d’urbanisme en vertu du Code de l’Urbanisme (articles R421-14 et R421-17), peu importe que la construction elle-même ait pu être à l’origine élevée sans permis de construire (la législation sur les permis ayant été instituée en juin 1943).
La seconde question est celle du propriétaire qui, dix ans après les travaux, veut régulariser d’un point de vue de l’urbanisme pour y réaliser ensuite des travaux complémentaires, ou vendre. Par définition, pendant ce délai, l’Administration ne lui a rien réclamé, aucun voisin ne l’ayant dénoncé.
L’article L421-9 du code de l’urbanisme institue une prescription administrative. Il autorise la régularisation des travaux originels avec un changement de destination sous la condition qu’ils ne fussent pas, à l’époque de leur réalisation, soumis à permis de construire. En d’autres termes, s’il s’agissait de travaux ne portant ni sur les structures porteuses du bâtiment, ni sur une modification de la façade (par exemple par la création de portes ou de fenêtres), mais entraînant un changement de destination, ils étaient soumis à déclaration préalable, régime prévu par l’article R421-17 du code.
Dans ce cas, l’article L421-9 du code s’applique et il est possible de régulariser les travaux initiaux dix ans après, et le cas échéant de solliciter une nouvelle autorisation d’urbanisme pour de nouveaux travaux (par exemple une annexe ou une piscine), sous réserve que le règlement de la zone concernée au PLU le permette. Pendant ce délai de dix ans, toute régularisation est impossible si le règlement de la zone concernée n’autorise pas les constructions à usage d’habitation. De même, toute construction annexe (piscine) peut être refusée au motif que la construction principale n’était pas légale.
Morale de l’histoire ? Le code est (un peu) clément avec les fraudeurs à l’urbanisme au bout de dix ans en autorisant la régularisation de travaux soumis à déclaration préalable (mais non à permis de construire) ; il est plus sévère avec les mêmes pendant les dix premières années de l’infraction, laissant ainsi aux autorités la faculté d’engager soit une action pénale, soit l’action civile de remise en état ouverte pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux litigieux.