Le principe est qu’en cas d’incendie, on peut reconstruire la construction détruite « à l’identique », sauf si le PLU (ou le plan de prévention des risques) l’interdit pour des raisons objectives et motivées (article L 111-15 du code de l’urbanisme).
L'expression « à l’identique » signifie que le propriétaire ne peut se voir opposer de nouvelles règles d’urbanisme plus contraignantes, intervenues depuis le sinistre. Il peut reconstruire sous l’empire des règles qui étaient applicables lorsqu’il avait obtenu le permis de construire du bâtiment. Il doit respecter la surface habitable et le volume de la construction et solliciter une autorisation d’urbanisme pour reconstruire (de manière à vérifier le respect des principes ci-avant). Le problème surgit lorsque tout ou partie de la construction n’avait pas été autorisée officiellement par un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux, par exemple pour une piscine). On rappelle utilement que depuis la loi du 15 juin 1943, toute construction doit être autorisée par un permis de construire et que c’est au pétitionnaire (le propriétaire) d’en rapporter la preuve. Mais si la bâtisse date du 16ème siècle, ou au pire du début du 20ème siècle, et qu'elle avait été édifiée en zone naturelle (N) ou agricole (A) par exemple, tout va bien : elle est réputée légale comme antérieure à la loi de 1943, sans avoir besoin d’un permis l'autorisant.
Par contre, si la construction est postérieure à 1943 et que sa surface habitable réelle n’est pas celle autorisée par le permis, en cas d’incendie, les extensions ou les surfaces de plancher créées illégalement ne pourront être reconstruites.
Et si la bâtisse a été construite à l’origine, par exemple en zone naturelle (N) sans aucun permis, il en est de même. C’est la maison qui est définitivement « perdue » (mais son propriétaire pourra percevoir l’indemnité d’assurance incendie à condition d’avoir bien déclaré les surfaces réelles à l’assureur et après avoir fait expertiser par précaution la valeur de la construction). Et ce, quand bien même l’action civile en démolition ouverte à la commune concernée serait-elle prescrite par l’écoulement du délai de 10 ans prévu par l'article L480-14 du code de l'urbanisme (l’action pénale se prescrivant quant à elle par 6 ans). Ce dernier article n’a pas pour effet de « légaliser » une construction non conforme, mais seulement d’interdire sa remise en cause tant qu’elle n’a pas été démolie ou détruite. Il serait d’ailleurs injuste de favoriser le propriétaire qui se serait affranchi des règles d’urbanisme sans avoir été inquiété pendant 10 ans par les autorités, pour lui permettre ensuite, en cas de destruction, de reconstruire les mêmes surfaces habitables au moyen d’un permis de construire qu’il n’avait pas sollicité (ou obtenu) à l’origine…
La morale de l’histoire ? Bien mal acquis ne profite jamais, et bien mal déclaré non plus…