Il n’est malheureusement pas rare que des problèmes d’isolation acoustique surviennent dans des immeubles neufs, par une mauvaise mise en œuvre des préconisations du bureau d’études techniques.
Que faire lorsque le promoteur vous a livré l’appartement et que des bruits de choc vous empêchent de vous endormir car vous avez l’impression que votre voisin situé à l’étage du dessus organise une fête permanente avec DJ et piétinements dans l’appartement ?
La meilleure des choses est de faire constater et mesurer par un acousticien (il y a de nombreux bureaux d’études en la matière sur tout le territoire) les niveaux de bruit pour vérifier s’ils dépassent ou non les seuils réglementaires ; il faut savoir qu’il peut y avoir une perception de bruits jugés anormaux par le profane qui répondent cependant aux normes. L’acousticien peut d’ailleurs convoquer le promoteur le jour de ses vérifications afin de lui rendre ses opérations contradictoires. En cas de procès par la suite, le coût de l’intervention de l’acousticien sera compris dans les dépens du procès et donc remboursé.
A défaut, il faut produire des témoignages écrits (de personnes qui ne sont pas de votre famille) de bruits récurrents et anormaux. Le constat d’huissier n’est pas forcément plus probant si l’huissier ne dispose pas d’un appareil de mesure étalonné et contrôlé. Le principe est de disposer d’éléments suffisamment probants pour obtenir la désignation, par le tribunal du lieu du logement, d’un expert judiciaire qui sera chargé notamment de déterminer les travaux à réaliser (et leur coût) pour remédier définitivement aux problèmes de défaut d’isolement acoustique et rendre le logement conforme aux normes en la matière. L’expert judiciaire aura accès à tous les documents techniques (notes, plans d’exécution, préconisations des bureaux d’études techniques, etc...), ce que le promoteur refuse de communiquer hors procédure très fréquemment.
Les caractéristiques acoustiques des logements sont définis par un arrêté ministériel du 30 juin 1999. L’isolement acoustique standardisé pondéré doit être supérieur ou égal à une valeur calculée en décibels. De même les parois verticales et horizontales du logement doivent permettre de réduire à une valeur déterminée de 58 décibels, un niveau de pression du bruit de choc standardisé, lorsque des impacts sont produits sur le sol de locaux extérieurs à ce logement (bruits de pas à l’étage, déplacements de chaises ou de meubles, télévision dans le logement voisin par exemple).
Attention : le temps joue contre vous.
Les désordres de nature acoustique relèvent en effet de la garantie de parfait achèvement (GPA) qui expire un an après la livraison de votre bien en vertu de l’article L 124-4 du code de la construction et de l’habitation :
"Les travaux de nature à satisfaire aux exigences prévues par le chapitre IV du titre V relèvent de la garantie de parfait achèvement mentionnée à l'article 1792-6 du code civil. Le vendeur ou le maître d'ouvrage est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession".
Il est donc prudent, d’un point de vue procédural, d’assigner au fond le promoteur et éventuellement les entreprises chargées des travaux d’isolation (maçon pour la dalle, cloisonniste, entreprise ayant posé la VMC) ainsi que l’assureur dommages-ouvrage (qui a tendance à dénier sa garantie en soutenant qu’il ne s’agit pas de désordres de nature décennale) pour interrompre le délai de prescription de 1 an ; et ensuite, demander au juge de la mise en état une expertise. Dans tous les cas, il est bien plus favorable d’avoir un avis technique d’un expert (tel qu’un expert judiciaire) pour connaître la nature des travaux réparatoires, plutôt que de se contenter des seules décisions du promoteur .
Il convient de noter cependant que la Cour de cassation a jugé en 2019 que si les désordres acoustiques sont importants, ils peuvent être alors de nature à compromettre la destination normale du logement et relever de la garantie décennale (délai de 10 ans pour attaquer les constructeurs - Cass., 3ème civ., pourvoi 18-19121 du 18/09/2019), ce qui alors est très favorable au propriétaire du logement. Mais il reste recommandé de ne pas prendre le risque d’attendre que le délai de 1 an soit expiré…