Données préalables

Un permis de construire a été délivré sur une parcelle de 2 640 m² pour la construction de dix garages de stationnement, consistant en la transformation d’un abri existant en quatre garages et en la création de six garages supplémentaires. Dans le dossier de demande, il est expressément indiqué que ces constructions avaient pour objet de répondre aux besoins de stationnement d’une famille composée de dix personnes, occupant une maison principale préexistante sur la parcelle.

Le règlement applicable à la zone UB1 du plan local d’urbanisme prévoit que sont interdites les constructions à usage de stationnement collectif non liées à une construction existante ou à une opération de construction admise dans la zone. Cette disposition traduit un parti pris urbanistique fort : celui d’exclure toute opération spéculative de garages autonomes, destinés à la location ou à la revente, dès lors qu’ils ne desservent pas directement une résidence collective ou un lotissement.

Les travaux sont actuellement en cours et aucune déclaration d’achèvement n’a encore été déposée, ce qui laisse théoriquement la possibilité de solliciter un permis modificatif. Le pétitionnaire envisage néanmoins la cession de huit garages à un couple tiers, qui les utiliserait pour ses besoins personnels de stationnement.


1. Qualification urbanistique des garages

Le permis de construire rattache clairement les dix garages à l’habitation principale préexistante. Même si leur nombre est inhabituel, la finalité reste individuelle : satisfaire les besoins de stationnement d’un seul logement. En ce sens, il s’agit de dépendances privatives, assimilées à un stationnement individuel lié à une maison d’habitation.

À l’inverse, la notion de stationnement collectif suppose un usage par plusieurs usagers indépendants, que ce soit dans un immeuble collectif, un lotissement ou une copropriété de garages. En l’espèce, le dossier de demande insiste sur l’affectation familiale exclusive, ce qui empêche de qualifier initialement l’opération de stationnement collectif.


2. Réaction de la commune

La commune concernée a pris position par écrit, rappelant les mentions du dossier de demande et soulignant que la cession projetée serait contraire à l’objet du permis. Elle a expressément évoqué une possible « fraude à l’instruction », considérant que le projet de cession détourne le permis de sa finalité initiale.


3. Conséquences juridiques

Les garages, bien qu’en nombre important, ne constituent pas juridiquement un équipement collectif. Ils forment une entité indivisible attachée à la maison principale, conformément au permis délivré.

Toute cession ou location isolée aurait pour effet de modifier l’usage autorisé, transformant de facto l’opération en stationnement collectif non prévu par le permis. Une telle requalification entraînerait une infraction aux règles d’urbanisme (articles L.480-4 et L.480-5 du Code de l’urbanisme).

À fortiori, si une copropriété était créée et que les garages étaient divisés en lots attribués à différents propriétaires, leur exploitation deviendrait manifestement collective, ce qui accentuerait l’irrégularité de la situation.


3 bis. Responsabilités encourues

En cas de cession irrégulière des garages, plusieurs niveaux de responsabilité peuvent être engagés.

– Responsabilité pénale du propriétaire :
Le Code de l’urbanisme sanctionne sévèrement les infractions. L’article L.480-4 prévoit une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré irrégulièrement construit, assortie, en cas de récidive, d’une peine d’emprisonnement de six mois. L’article L.480-5 permet au juge de prononcer, en complément, la remise en conformité des lieux, voire la démolition des ouvrages.

– Responsabilité civile du vendeur :
L’acquéreur d’un garage cédé irrégulièrement pourrait agir contre le vendeur pour obtenir la nullité de la vente, ou une indemnisation sur le fondement des vices du consentement ou de la non-conformité juridique du bien vendu.

– Responsabilité administrative :
La commune peut refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme sur la parcelle tant que la situation reste irrégulière. Elle peut également dresser procès-verbal d’infraction et transmettre le dossier au parquet.

– Responsabilité professionnelle du notaire :
Le notaire, en tant qu’officier public instrumentaire, a l’obligation de vérifier la conformité de l’acte avec les règles d’urbanisme. S’il reçoit un acte de vente portant sur des garages dont la cession contrevient manifestement au permis de construire ou aux dispositions du PLU, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l’égard des parties, pour manquement à son devoir de conseil. En cas de faute grave, sa responsabilité disciplinaire pourrait également être mise en cause.


4. Perspective et conclusion

En l’état, la cession projetée est juridiquement fragile. Le règlement de la zone UB1 interdit clairement les opérations de construction de garages destinées à générer des recettes locatives ou des plus-values, sauf lorsqu’elles sont affectées au service d’une construction admise dans la zone.

Seule une modification du PLU pourrait rendre la cession possible. À défaut, une appréciation plus souple pourrait être adoptée par une nouvelle municipalité, après les élections locales prévues en 2026.

Dans cette attente, une solution pragmatique consisterait à sécuriser les intentions des acquéreurs potentiels par une promesse d’achat, assortie d’une levée d’option différée, afin de laisser au propriétaire le temps de solliciter l’avis des autorités municipales à l’issue du prochain scrutin.