Le lotissement réalisé sous maîtrise d’ouvrage de particuliers, qui ont souvent divisé un terrain recueilli dans une succession pour le valoriser, peut être source de problèmes. Lorsque le lotissement n’est pas achevé (travaux de viabilisation, chaussée, trottoirs, éclairage…) et que le terrain va devenir inconstructible (classé en zone N ou A) au nouveau PLU en cours de révision, le lotisseur qui n’est pas un professionnel peut se faire du souci. Il faut rappeler en effet qu’il doit obtenir un arrêté municipal pour commercialiser les lots avant achèvement. L’arrêté de permis d’aménager devient caduc au bout de 10 ans à compter de la déclaration d’ouverture de travaux. Ce délai peut parfois s'écouler très vite en pratique, par suite d'aléas économiques conjoncturels non maîtrisables : par exemple lorsque le particulier lotisseur n’avait pas les fonds pour faire rapidement tous les travaux de viabilité (lotissement important de plus de 20 lots par exemple), ou parce que les candidats à l’achat ne peuvent plus emprunter pour construire leur maison, le prix de l’argent étant devenu "trop cher"…
Pendant ce même temps, les PLU évoluent et les reclassements de terrains en zones naturelle ou agricole (sous la pression de l’État et des diverses législations intervenues depuis la loi SRU de 2000 - la dernière en date étant la loi "climat et résilience" du 22 août 2021 avec le "zéro artificialisation des sols") deviennent une réalité systématique.
Que faire si la commune vous menace d’opposer des sursis à statuer à vos demandes de permis de construire sur le lotissement non achevé, au motif du déclassement futur du terrain par le nouveau PLU non encore approuvé ?
On rappelle qu’un sursis à statuer peut être légalement opposé si le projet est de nature à compromettre l’exécution du futur PLU (ce qui peut être le cas si on dépose des demandes de permis de construire d’habitations dans un secteur qui sera reclassé en zone naturelle ou agricole au futur plan), dès lors que le PADD a été débattu par l’organe délibérant de la collectivité compétente (commune ou communauté de communes).
Il faut en premier lieu se dépêcher d’achever le lotissement : installer les trottoirs et l’éclairage, même si tous les lots ne sont pas vendus, pour éviter la caducité du permis d’aménager.
En second lieu, le code de l’urbanisme vient au secours des retardataires qui ont mis plus de 10 ans pour commercialiser leurs lots, sous la condition que le lotissement soit achevé ; dès lors, les dispositions de l’article L442-14 du code de l’urbanisme trouvent à s’appliquer :
« Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. »
Le lotisseur particulier dispose alors de 5 ans supplémentaires pour vendre ses lots sans risque d’un refus de permis de construire déposés.