Dans le cadre d’une succession par exemple, il est tentant de dissoudre à l’amiable une SCI pour liquider ses actifs sociaux et les partager entre les héritiers. La chose se complique lorsque l’actif de la SCI est constitué en tout ou partie de biens ruraux soumis au statut du fermage prévu par le code rural et de la pêche maritime, et exploités justement par un fermier.
On rappelle que le fermier exploitant plus de 3 ans dispose d’un droit de préemption en cas de cession du bien en fermage.
En vertu du 2ème alinéa de l’article L 412-1 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption du fermier n’est pas applicable « s'il s'agit de biens dont l'aliénation, faite en vertu soit d'actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d'ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l'un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus ». Cette disposition bénéficie à la liquidation-partage d’une société telle qu’une SCI propriétaire d’un bien rural. En cas de dissolution, puis de liquidation amiable d’une telle société, le partage des biens ruraux entre associés n’est pas soumis au droit de préemption du preneur en place.
Mais attention au piège de la facilité juridique : si au cours de la liquidation de la société (donc après la délibération décidant de la dissolution et de la liquidation amiable), un bien rural est vendu (par exemple pour apurer des dettes), l’aliénation est réputée faite avant partage, c’est-à-dire que le bien n’est pas attribué à l’un des associés, et elle reste soumise au droit de préemption du fermier. La vente à un tiers est donc nulle, avec toutes les conséquences procédurales et financières imaginables en fonction de la valeur du bien…
Référence : article L412-1 du code rural
Cass. 3ème civ., 13 juin 2012