Neutralisation législative de l’action en démolition.
L’action en démolition est morte ! Vive l’action en démolition !
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, plus communément dénommée « loi Macron », a apporté de nouvelles modifications aux dispositions du code de l’urbanisme.
On se souvient que l’ordonnance du 18 juillet 2013 avait créé un article L. 600-1-2 au code de l’urbanisme limitant les risques contentieux en matière de permis de construire puisque le tiers qui entend contester une telle autorisation doit désormais démontrer que la construction litigieuse lui cause un préjudice particulier.
La loi Macron réaffirme cet objectif au travers de quelques modifications textuelles du code de l’urbanisme. Elle doit permettre de dynamiser le domaine de la construction immobilière en limitant les risques contentieux devant le juge judiciaire.
Bien que certaines dispositions de la loi Macron aient été censurées par le Conseil constitutionnel dans une décision du 5 août 2015, la révision substantielle de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme a été validée par le juge constitutionnel. Ce projet de loi avait pourtant suscité de vives réactions politiques avant même son adoption par le Parlement.
I/ La sécurisation des constructions des propriétaires
C’est en l’occurrence l’article 111 de la loi Macron qui modifie l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. Cet article 111 est inséré dans la première section du premier chapitre du second titre de ladite loi, laquelle section est intitulée « Faciliter les projets ». Le ton est clairement donné : l’objectif du Gouvernement est ainsi celui de sécuriser les projets de construction des pétitionnaires.
Quelle a été la méthode employée pour atteindre cet objectif de sécurisation des constructions immobilières ?
Elle se révèle relativement simple : limiter les actions contentieuses en démolition au cas des constructions érigées dans les espaces géographiques protégés. En pratique, on rappellera que l’ancienne version de cet article L. 480-13 du code de l’urbanisme précisait que l’action en démolition n’était ouverte qu’à l’encontre des constructions dont le permis de construire, tacite ou exprès, avait été annulé en excès de pouvoir, et ce de manière définitive. Cette action en démolition devait en outre être engagée dans un délai maximal de 2 ans suivant le jugement ou l’arrêt définitif rendu par la juridiction administrative.
La loi Macron a certes conservé ce délai d’action de 2 ans. Toutefois, et c’est l’évolution majeure du texte, les constructions réalisées dans les zones classiques d’un document d’urbanisme (plan d’occupation des sols ou plan local d’urbanisme), telles que celles appartenant à une zone urbaine (UB), une zone à urbaniser (AU), une zone agricole (A), voire même une zone naturelle non spécifiquement protégée (N), sont susceptibles d’être maintenues malgré l’annulation par le juge administratif d’un arrêté de permis de construire.
En effet, le point 1 du nouvel article L. 480-13 du code de l’urbanisme est limpide :
« Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : 1°) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes (…) ».
Il est vrai que la loi cite à cet effet plusieurs cas particuliers où l’action en démolition reste possible.
Mais ces cas spécifiques concernent essentiellement des terrains situés dans des zones à sauvegarder au titre de considérations environnementale, historique ou patrimoniale (par exemple, les parcelles situées en zone Natura 2000, ou encore celles situées dans le cœur des parcs nationaux). Par conséquent, ce changement de rédaction de l’article L. 480-13 se montre bien significatif.
Certaines constructions, bien qu’elles ne disposent plus d’un permis de construire valide, peuvent ainsi perdurer : la demande de démolition formulée devant le juge judiciaire n’est plus possible. Autrement dit, l’invalidation juridictionnelle d’un permis de construire par le juge administratif ne permet plus l’exercice automatique d’une action en démolition devant le juge judiciaire par le tiers lésé.
II/ Le développement des actions contentieuses en responsabilité intentées par les tiers intéressés, à l’encontre du constructeur ?
Il apparaît pour l’instant difficile de mesurer l’impact réel de cette modification législative sur l’accélération des programmes de construction.
En tout état de cause, et pour s’en cantonner à un point de vue strictement juridique, l’action en démolition nous semble être aujourd’hui neutralisée.
L’on peut toutefois se demander si cette neutralisation ne va pas favoriser les actions en responsabilité intentées à l’encontre des « constructeurs ».
C’est une question légitime puisqu’en substance, le point 2 de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme demeure inchangé :
« Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux ».
Ainsi, une action en dommages et intérêts est toujours susceptible d’être formée devant le juge judiciaire dès lors qu’un permis de construire a été définitivement annulé par le juge administratif.
Dès lors, au regard de cette neutralisation inédite de l’action en démolition, le juge judiciaire ne devrait-il pas condamner automatiquement le constructeur à verser des indemnités aux personnes impactées par la construction ?
Il est vrai qu’il peut apparaître difficile de mesurer et d’évaluer une telle indemnité au regard du préjudice subi par le demandeur. Aussi, il s’agira d’observer avec attention les décisions futures des juridictions judiciaires en cette matière.
